Договоры купли-продажи недвижимости предполагают различные виды расчетов. Наличные через ячейку, безналичный расчет, банковский счет, через кредит. Любой способ может быть использован для передачи/перевода денег.
Рассмотрим надежность кредита как одного из самых надежных способов оплаты.
Что такое аккредитив простыми словами
Эмбрейс-кредит — это специальный счет для удержания средств при заключении договора. Кредиты EMBRACE популярны среди договоров купли-продажи недвижимости, поскольку продажа недвижимости — процесс не одного дня. Даже если вы быстро найдете покупателя, ему все равно придется передать право собственности и зарегистрировать его в Росреестре. Эта процедура длится максимум пару недель.
Это означает, что банк предоставляет некое расчетное обслуживание в виде кредитного займа и осуществляет платеж конкретному лицу (в нашем случае продавцу) при выполнении определенных условий. В этом случае банк не обязан подтверждать основной договор купли-продажи.
Когда передаются деньги и когда возникают права собственности? Запчасти определяют это в договоре по своему усмотрению.
На практике для покупателя безопаснее передать деньги после перехода права собственности на купленную недвижимость.
Кредит для того и хорош, что банк является казначейством такой суммы, что обещает ее сохранить. В этом случае покупатель не может получить деньги обратно, а продавец лишь имеет право подтвердить факт перехода права собственности к покупателю.
Чем аккредитив лучше банковской ячейки?
Расчеты на основе договора купли-продажи недвижимости более привычны для сторон. Банк предоставляет дверь в пользование и не интересуется, сколько денег там хранится. Покупатель и продавец размещают деньги вместе. Продавец может забрать их только после предоставления документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности (как правило, это либо выписка из Единого государственного реестра регистраторов, либо договор с печатью из Росреестра).
Но как быть, если для покупки недвижимости используются средства банковского кредита? Здесь удобнее расчеты по аккредитиву. Деньги, предоставляемые банком в рамках ипотеки, зачисляются на специальный счет одновременно с первоначальным взносом, и продавец спокойно получает их после регистрации сделки.
Как открывается и раскрывается аккредитив
Глава 6 Положения Банка России от 19 июня 2012 года N 383-П, статья 867 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат общие положения о расчетах с использованием аккредитива.
Для открытия аккредитива (зачисления денежных средств на счет) плательщик должен подать в банк заявление. Заявление может быть составлено как в присутствии продавца имущества, так и без его участия. Кроме того, в аккредитиве оговариваются условия и порядок перечисления средств продавцу.
Когда приходит время открывать аккредитив (переводить средства на счет продавца), это прямо указывается в заявке.
Например, согласно условиям аккредитива, указанным в бланке заявления, аккредитив может быть открыт только в том случае, если продавец (бывший владелец недвижимости) представит выписку из Единого реестра закладных и договор. Регистрация в отношении купли-продажи недвижимости (со штампом Росреестра о переходе права собственности).
Различия между безотзывными и отзывными аккредитивами
Сделки купли-продажи недвижимости лучше всего проводить по безотзывному аккредитиву, то есть при условии, что плательщик (покупатель) не сможет вернуть средства без согласия бенефициара (продавца). При использовании отзывного аккредитива плательщик может снимать средства, не запрашивая разрешения.
Покрытые и непокрытые аккредитивы
Эти типы относятся к сумме денег, которая может быть депонирована на аккредитивном счете. Эскроу-аккредитивы заполняются полной суммой, необходимой для расчетов по контракту. Для непокрытых аккредитивов сумма на счете не является полной. Покрытые аккредитивы чаще всего используются в целях безопасности при заключении договорных соглашений, которые являются условием соглашения, для которого создается аккредитив.
В чем разница между аккредитивом и безакцептным аккредитивом?
Условия платежа по аккредитиву в рамках договора купли-продажи в большинстве случаев являются безакцептными (неакцептными). Это означает, что покупатель не может взыскать средства с продавца без дополнительного согласия. При таких условиях продавец может самостоятельно раскрыть аккредитив. Временные аккредитивы предусматривают, что согласие покупателя все равно требуется. В любом случае эти условия должны быть четко указаны в аккредитиве.